01/07/2020 TARİHİNDEN İTİBAREN İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİ VE TARAFLARIN YÜKÜMLÜLÜKLERİ İLE İLGİLİ DEĞİŞİKLİKLER
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354’üncü maddelerinin 01/7/2012 tarihinden itibaren sekiz (8) yıl süreyle uygulanamayacağı 31/03/2011 tarihli ve 6217 sayılı Kanun gereğince Geçici 2 inci Madde ile hüküm altına alınmıştı. Bu minvalde, TBK’nın kira sözleşmelerinde kiracı lehine olan ve yürürlüğü ertelenen maddeleri 1 Temmuz 2020 tarihi itibariyle yürürlüğe girecek, kiracı aleyhine olan hükümler artık uygulanmaz hale gelecek ve bu hükümler işyeri kira sözleşmelerinde önemli etkiler doğuracaktır.
1. Kiraya Veren, İşyeri Kiralarında Haklı Sebep Olmadıkça Kiracının Kira İlişkisini Bir Başkasına Devretmesine İlişkin Rızayı Vermekten Kaçınamayacak
TBK m. 323’e göre; kiracının kira ilişkisini devretmek istemesi halinde kiraya veren, bu devir işlemi için haklı bir sebep olmadıkça yazılı rıza vermekten imtina edemeyecektir. Bu durumda, kira ilişkisini devreden kiracı, kira ilişkisinden kaynaklanan borçlarından kurtulacaktır. İlaveten, işyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki (2) yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen (birlikte) sorumlu olur.
2. Kiracının Kira Sözleşmesindeki Fesih Sürelerine Uymadan Kiralanan Yeri Erken Tahliye Etmesi Durumunda, Kiraya Verenin Benzer Koşullarla Kiraya Verilen Yeri Tekrar Kiraya Vermesi İçin Makul Süre Boyunca Kiracı Kiraya Verene olan Borçlarını İfa Etmeye Devam Edecek
TBK m. 325’in 01/07/2020 itibariyle işyeri kiraları bakımından da yürürlüğe girmesi ile; kiracının, kiralanan yeri sözleşme ya da fesih süresini gözetmeksizin boşaltması halinde, kiraya verenin kabul etmesi makul olarak beklenebilecek benzer koşullarla yeni bir kiracı bulması halinde kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erecektir. Bu sebeple de Yargıtay’ın kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilmesi için verilecek makul süre uygulaması da benzer koşullar yönünden değişiklik göstermeye başlayacaktır.
3. Belirsiz Süreli İşyeri Kiralarında Önemli Sebeple Fesih Söz Konusu Olabilecek
TBK m. 331’e göre, taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.
Erteleme süresi (01/72012’den itibaren sekiz yıllık süreç) boyunca mülga Borçlar Kanunu’nun 264’üncü maddesi uyarınca önemli sebeple fesih belirli süreli sözleşmeler yönünden gerçekleştirilebilmekteydi. 01/07/2020 tarihinden itibaren TBK m. 331’in yürürlüğe girmesiyle, belirsiz süreli işyeri kiralarında da önemli sebeple fesih söz konusu olacaktır.
Ancak, kira sözleşmesinin kiracı veya kiraya veren tarafından sözleşme süresinden önce feshedilmesi durumunda, fesheden tarafın fesih sebebiyle ödemesi gereken tazminat hesabı gibi parasal sonuçlarını hâkimin durumun şartlarını dikkate alarak takdir edeceğini düzenlenmiştir.
İlaveten, kira sözleşmesinin olağanüstü feshi ile ilgili belirtmek gerekir ki, TBK m. 354 uyarınca, dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez. 01/07/2020 tarihinden itibaren, işyeri kiralarında da fesih hakları sınırlı olarak kabul edilecek, mevcut veya yapılacak sözleşmelerde başkaca fesih sebepleri öngörülse dahi, geçersiz olacaktır. Kiraya verenin kira sözleşmesinin süresinin bitimine dayanarak veya TBK’da belirtilmeyen haller dışında onuncu uzama yılından önce feshetme hakkı bulunmamaktadır.
4. Kira Sözleşmesi ile Bağlantılı İşlem/Sözleşme Yapılması Durumunda Yapılan Bu Bağlantılı Sözleşme Geçersiz Olacaktır
TBK m. 340 uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, söz konusu bu kirayla bağlantılı sözleşme geçersiz olacaktır. Bu durumda, kiraya verenin üstlenmesi gereken edimleri kiracıya karşılatmak üzere veya kiracının yararına olmayan edimler, sözleşmeler geçersiz sayılacak, kiracıya kira sözleşmesinden kaynaklı borcunu ödemesinin haricinde başkaca yükümlülükler yüklenemeyecektir.
Kira sözleşmesi ile bağlantılı sözleşme/işlem yapma yasağı ilk kez TBK ile gündeme gelmiş, söz konusu hüküm de 01/07/2020 tarihinden sonra yürürlüğe gireceğinden henüz uygulama alanı bulamamıştır. Dolayısıyla, uygulamada karşılaşılacak sorunlar yönünden mahkemelerin vereceği kararlar, yol gösterici olacaktır.
5. Kiracının Ödediği Güvence Bedeli (Depozito) Üç Kira Bedelini Aşamayacak
TBK m. 342 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. İlaveten, güvence bedelinin para veya kıymetli evrak olması halinde bankaya vadeli şekilde yatırılması zorunlu hale getirilmiştir.
Bununla birlikte hüküm güvence bedellerinin, yalnızca iki tarafın rızası veya icra takibinin kesinleşmesi ya da kesinleşmiş mahkeme kararı ile çekilebileceği bir banka hesabına yatırılması öngörülmüştür. Hükmün 1 Temmuz 2020’de işyeri kiraları için yürürlüğe girmesi ile, işyeri kira sözleşmeleri kapsamında alınan güvenceler için de bu hüküm geçerli olacaktır.
6. Kiracıya Kira Bedeli ve Yan Giderler Dışında Başka Bir Ödeme Yükümlülüğü Getirilemeyecek
Kiracı aleyhine değişiklik yapma yasağı TBK m. 343’te düzenlenirken, kiracı aleyhine düzenleme yasağı TBK m. 346’da düzenlenmiştir.
TBK m. 343 uyarınca, kira sözleşmesi kurulduktan sonra kiracı aleyhine kira bedeli haricinde bir değişiklik yapılamayacaktır. Bu hüküm yürürlüğe girmeden önce de uygulama aynı şekilde olduğundan, 01/07/2020 itibariyle işbu hüküm sebebiyle kiraya verene ek yükümlülük getirilmemiş olacaktır.
Ancak, TBK m. 346 uyarınca, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyecektir. Söz konusu hükmün işyeri kiraları için de yürürlüğe girmesi ile, kira sözleşmesinde yer alan kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödenmesi ya da sonraki kira bedellerinin muaccel olması gibi hükümler geçersiz olacaktır. TBK m. 346’nın yürürlüğü, kiracının temerrüdü sebebiyle kiraya verenin gecikmeye bağlı olarak işletilecek faizleri talep etme hakkını elinden almamaktadır.
Burada dikkat edilmesi gereken husus, kiracı ve kiralayan arasındaki edimlerin kiracı tarafından yerine getirilmemesinden dolayı doğabilecek uyuşmazlıklar, her olayda farklılık gösterebilecek olup, olay özelinde yorum yapılma zaruretini doğurmaktadır.
Detaylı bilgi için bizlerle iletişime geçebilirsiniz.
www.kahramanhukuk.com.tr