CORONA VİRÜSÜNÜN KİRA SÖZLEŞMELERİNE VE SÖZLEŞME EDİMLERİNE ETKİSİ
Corona Virüsü’nün (“COVID 19”) Türkiye’de görülmeye ve can kayıplarının yaşanmaya başlaması gündelik hayatı ve iş yaşantısını önemli derecede etkilemiştir. Bu kapsamda birçok işyeri ve Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği’nin tavsiyesi ile tedbiren alışveriş merkezleri (“AVM”) kapatılmış, insan sirkülasyonunun minimuma indirilmesi hedeflenmiştir. Çocuk oyun alanları, spor salonları, bar, gece klüpleri gibi umuma açık eğlence yerleri gibi birçok işyerinin kapatılması, salgının hızla yayılmasını önlemek amacıyla alınan tedbirlerdendir. Söz konusu tedbirlerin ne kadar süreyle devam edeceği de COVID 19 salgınının seyrine bağlı olduğundan, kesin değildir. Bu hususta kiralayan ve kiracı arasında kira akdine bağlı olarak kira ödemesi ve/veya kira akdinin feshi yönünde uyuşmazlıklar meydana gelmekte ve geleceği öngörülmektedir.
1. MÜCBİR SEBEP KAVRAMI
Türk Hukukunda genel ilke sözleşme özgürlüğü ilkesidir. Bu sebeple de COVID 19 gibi salgın hastalıklar sebebiyle tarafların sözleşmesel yükümlülüklerini yerine getirmemelerinin kaçınılmaz olduğu durumların da söz konusu sözleşmelere mücbir sebep olarak eklenip eklenmediği hususu üzerinde durulmalı ve dikkat edilmelidir. Her sözleşme kendi içerisinde COVID 19 açısından değerlendirilmeli ve çözüm yolları aranmalıdır. Burada önemli olacak husus mücbir sebep kavramının sınırlı tutulup tutulmadığıdır. Salgın hastalıkların kira sözleşmelerinde mücbir sebep olarak kabul edilmesi durumunda, sözleşmede edim imkansızlığı hali kabul edilmiş sayılmaktadır.
Ancak, akitte mücbir sebep kavramının ele alınmadığı, sınırlandırılmadığı durumlarda özel bir düzenleme bulunmayan hallerde genel hükümlerinin (“Türk Borçlar Kanunu” hükümlerinin) uygulanması gerekmektedir. COVID 19 salgını, tarafların iradeleri dışında gelişen zorunlu veya zorlayıcı bir olay niteliğini taşıdığından, sözleşmesel edimlerin yerine getirilememesi kaçınılmazdır.
İşbu sebeplerle de mücbir sebep borçluyu borcundan kurtaran bir sebep olduğundan, salgın riski ve tehlikesi ortadan kalkana ve kira sözleşmesinin askıda kalması durumu sona erene dek iş yapamayan, faaliyetine devam edemeyen işletmelerin, işyerlerinin kiralayana kira ödemesi gerekmemekte, kiracıdan böyle bir külfetin altına girmesi beklenmemelidir.
2. KİRA SÖZLEŞMESİNİN ASKIDA KALMASI DURUMU
COVID 19 salgını sebebiyle faaliyetlerini durdurmak zorunda kalan işletmelerin kiralayan ile akdetmiş oldukları kira sözleşmeleri söz konusu tehlike ve risk sonlanıncaya ve işyerleri tekrar açılıncaya dek askıda sayılmaktadır.
Sözleşmenin askıda kalması hususu ise, askı süresi boyunca karşılıklı edimlerin ifasının beklenemeyeceği sonucunu doğurmaktadır. Askı süresi bitiminden itibaren, sözleşme hükümleri aynen geçerli olacaktır.
3. İZLENECEK HUKUKİ YOL
• Mağazanın kapalı tutulması veya ciddi ciro kaybı sebebiyle kira bedeli ve ortak gider ödenmemesine,
• Bu hususun kabul edilmemesi halinde mağazanın kapalı tutulması veya ciddi ciro kaybı sebebiyle kira ve ortak gider bedelinden indirim yapılmasına,
• Her halükarda mağazanın kapalı tutulması halinde aleyhe cezai şart ve fesih hükümlerinin işletilmemesine karar verilmesi talep edilebilir.