Eser Sözleşmesinde Yüklenicinin Ayıplı İfadan Doğan Sorumluluğu
Bu çalışmada eser sözleşmesi ve ilgili kavramlara değinilerek ayıplı ifa müessesi ile ayıplı
ifa sebebiyle doğan zararlar açısından sorumluluğun kime yükleneceğine dair hususlar, dava açmaya haiz kişiler,
bu kişiler tarafından talep edilebilecek tazminat türlerine ve kat maliklerinin ayıplı ifa sonucu sahip oldukları
seçimlik haklara yer verilmektedir.
A. Eser Sözleşmesi
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 470.-486. maddeleri arasında düzenlenmiş olan Eser Sözleşmesi (“Sözleşme”) Kanun’un 470. maddesinde “Yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde açıklanmaktadır. Bu Sözleşme, yüklenicinin meydana getireceği eser yükümlülüğü ve iş sahibinin bu eser karşılığında ödemesi gereken bedel yükümlülüğü ile iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşmedir.
İşbu Sözleşme’nin yazılı olması şartı da aranmamıştır. Sözleşmenin kurulması için taraflar, irade açıklamalarını yani öneri (icap) ve kabullerini; sözle, yazıyla, kanaat verici bir davranışla veya internet iletişim araçları ile yapabilir. Sözleşme’nin meydana gelmesi için irade beyanının (öneri-icap) muhataba ulaşması ve karşılığında uygun cevap (kabul) alınması yeterlidir. Özetle; bir sözleşmenin kurulması için asil veya temsilci olarak sözleşme yapmaya ehil olanlar arasında, öneri ve kabulün gerçekleşmesi, yani tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamaları (tarafların anlaşması), sözleşme içeriği ve amacının kanunda kesin hükümsüzlük yaptırımına (TBK 27) tabi tutulmamış yani yasaklanmamış olması ve sözleşmenin kanunda öngörülen biçim varsa buna uyularak (şekil) yapılması, sözleşmenin genel unsurlarındandır.
B. Yüklenicinin Yükümlülükleri Açısından Sözleşme
Sözleşmenin kurulması ile yüklenici adına birtakım yükümlülükler doğmaktadır. Yüklenicinin eseri imal etme ve iş sahibine teslim etme yükümlülüğünü tam anlamıyla gerçekleştirebilmesi için eserin iş sahibine zamanında ve ayıpsız olarak teslim edilmesi gerekmektedir. Yüklenici tarafından eserin ayıpsız olarak teslim edilmesi yüklenicinin asli sorumluluğudur. Malzemelerin yüklenici tarafından sağlandığı durumlarda dahi malzemelerde ayıp olması halinde yüklenici iş sahibine karşı satıcı gibi sorumlu tutulacaktır.
C.Ayıplı İfa ve Eksik İmalat
Ayıp kavramı Yargıtay kararlarında ve öğretide farklı şekillerde tanımlanmaktadır. Ayıplı ifa konusuna Kanun’un 474. maddesinde de yer verilmiştir. Genel olarak tanımlamak gerekirse ayıp, sözleşmede anlaşılan niteliklerin veya bulunması gereken lüzumlu niteliklerin teslim edilen eserde bulunmamasıdır.
Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça yüklenici, sözleşmeye konu olan eseri kullanılmaya elverişli ve normal yapıda bulunması gereken niteliklere haiz bir şekilde teslim etmekle yükümlüdür. Bu kapsamda eserin yapısına ve sahip olması gereken normal özelliklere sahip olup olmadığı eserin türü ve kullanım amacına göre saptanmalıdır. Eserin türüne göre normal koşullarda bulunması gereken niteliklere ve özelliklere Sözleşmede değinilmiş olmasa bile yüklenici bu nitelikleri ve özellikleri yaşamın olağan akışına uygun olarak esere eklemekle yükümlüdür.
D.Ayıplı İfada Sorumluluk Kavramı
Sözleşme konusu eser tamamlanmasıyla birlikte iş sahibine teslim edilir. Eser ayıplı dahi olsa iş sahibinin zilyetliğine geçmektedir. Eserin teslim edilmesiyle birlikte iş sahibinin, eserin ayıplı olup olmadığını kontrol etme imkânı ve yükümlülüğü doğmaktadır. Eğer eserde ayıplar bulunuyorsa bu ayıpları belirli sürede yükleniciye bildirmekle yükümlüdür. Yüklenici sözleşme ve dürüstlük kuralları çerçevesinde eser imal ederken özen yükümlülüğünü yerine getirmekle yükümlüdür. Eserde bulunan örtülü veya açık ayıplardan, bu ayıplar sebebiyle iş sahibinin uğradığı zararlardan yüklenicinin iş sahibine karşı sorumluluğu doğmaktadır. İş sahibinin ayıba karşı tekeffülden doğan hakları aşağıda ayrıntılı olarak ele alınacaktır. Fakat bu noktada ayıplı ifa ve yüklenicinin ağır kusurundan doğan ayıplı ifa durumlarında iş sahibinin dava açma hakkı için öngörülen zamanaşımlarına değinilmelidir. TBK 478. maddesi ile yüklenicinin ayıplı eser ifa etmesi halinde bu sebeple açılacak davaların eserin teslim tarihinden başlayarak 5 yıl içerisinde açılacağı hüküm altına alınmıştır. Yüklenicinin ayıplı ifa halinde ağır kusuru olması durumunda bu zaman aşımı ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın 20 yıl olarak belirlenmiştir. 818 sayılı eski Borçlar Kanun’da 10 yıl olarak belirlenen bu zamanaşımı süresi TBK ile 20 yıl olarak düzenlenmiştir. Bu vesile ile ağır kusur kavramına da değinmek gerektiği kanısındayız. Ağır kusur kavramına en yalın hali ile kasıt kavramının gireceği ortadadır. Bariz ihlal olarak nitelendirebileceğimiz kast halinin yanı sıra ağır kusurun orta zekalı makul dürüst bir insan tarafından gösterilecek özen ve yükümlülüğünün yüklenici tarafından gösterilmemiş olması olarak ele alınabilmektedir.
Yargıtay 3.Hukuk Dairesi, 15.03.2012 tarihli 177/6939 Sayılı Kararında da “…Eser, yüklenicinin sanat ve beceriyi gerektiren, bir emek sarfı ile gerçekleştirilen sonuçtur. Yüklenicinin eseri, iş sahibinin yararına uygun olacak şekilde ve ona hiçbir zarar vermeden meydana getirmesi, davalı yüklenicinin hem sadakat hem de özen borcunu kapsar. Burada belli bir sonucun ortaya çıkması amaçlanır. Meydana getirilen eserin, iş sahibinin beklentisini karşılamaması halinde sözleşmedeki yarar dengesi iş sahibi aleyhine bozulmuş olur. Bu bakımdan eserin fen ve sanat kurallarına uygun iş sahibinin beklentilerini karşılar özellikleri taşıması aranır. Aksi halde eserin ayıplı olduğu kabul edilir. Ayıplı eseri meydana getiren yüklenici ise, ortaya çıkan ayıp ve eksiklerden ayıba karşı tekeffül nedeni ile sorumludur. Yüklenici hangi yöntemi kullanırsa kullansın eserin ayıpsız olarak ortaya çıkması gerekir.” denilerek eserin tanımı yapıldıktan sonra yüklenicinin ayıptan sorumluluğu açıklanmıştır.
E. KAT MALİKLERİNİN AYIPLI İFA SONUCU HAKLARI
• KAT MALİKLERİNİN SEÇİMLİK HAKLARI
Yüklenicinin üstlendiği yükümlülüklerden olan iskân ruhsatının alınması yapının hukuken tesliminin gerçekleştiğini ifade eder. Bu teslimle birlikte iş sahibi ayıplı veya eksik ifa durumu karşısında ayıba karşı tekeffülden doğan haklarına yönelebilmektedir. Kanun’un 475. maddesi ile iş sahibinin ayıba karşı tekeffülden doğan hakları hüküm altına alınmıştır. Bu madde hükmünce de açıkça görüldüğü üzere ayıplı ifa karşısında iş sahipleri kanunen doğan aşağıda ayrıntılı olarak sayılacak olan seçimlik haklarını kullanabilmektedirler.
İş sahibinin ayıptan doğan seçimlik haklarını kullanmasında önemli olan bir diğer husus ise zamanaşımı süresidir. İş sahibi, gözden geçirme ve bildirim külfetlerini yerine getirmiş olması şartıyla ayıplı ifadan doğan seçimlik haklarını ayıplı taşınmaz yapının tesliminden itibaren 5 yıl içinde kullanmalıdır. Ancak ayıplar, yüklenicinin ağır kusurundan kaynaklanıyor ise zamanaşımı süresi 20 yıl olarak kabul edilmektedir. Aşağıda yer verilecek olan seçimlik haklardan da anlaşılacağı üzere satış sözleşmelerinde misliyle değiştirme hakkı bulunuyor olsa da eser sözleşmelerinde kanunen böyle bir hak tanınmamıştır.
a) Eser, iş sahibinin kullanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme hakkı tanınmıştır. Sözleşmeden dönme, sözleşmenin kurulduğu andaki durumu yeniden sağlamayı amaçlamaktadır. Sözleşme hiç kurulmamış gibi geçmişe etkili olarak ortadan kalkmaktadır. Bu hakkın kullanılması herhangi bir şekil şartına bağlanmamıştır. Sözlü veya yazılı olarak bu talep yükleniciye bildirilebilir. Konut anahtarının yükleniciye iade edilmesi durumu gibi bu beyan zımni de olabilir. Önemle belirtilmelidir ki Türk Ticaret Kanunu m.18/3 hükmü ile bu noktada tacirlere özel bir hüküm getirmektedir. Her iki tarafın tacir olduğu eser sözleşmelerinde taraflar arasındaki ilişki ticari ilişki ise sözleşmeden dönme hakkının kullanılması için bu beyanın yükleniciye noter kanalı ile veya iadeli taahhütlü mektupla bildirilmesi gerekmektedir.
b)Eseri alıkoyup aynı oranda indirim isteme hakkı tanınmıştır. Eserdeki ayıp iş sahibinin sözleşmeden dönmesinin bekleneceği ölçüde ağır değilse iş sahibine bu hak tanınmıştır. İş sahibinin bedel indirim beyanı açık ya da zımni şekilde yapılabilmektedir. Unutulmamalıdır ki bu hak kullanıldıktan sonra yüklenicinin onayı olmadığı hallerde geri alınamamaktadır. Ve iş sahibi bedel indirim hakkını kullandığı anda diğer haklarından vazgeçmiş sayılmaktadır. Bedel indirim hakkının hukuki sonuç doğurması için yüklenicinin kabulü aranmamaktadır. Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin yerleşik içtihat ve uygulamalarına göre eserin ücreti yükleniciye daha önce ödenmemişse piyasa rayiç bedelleri oranında indirim yapılarak yükleniciye ödeme yapılabilir. Yüklenici indirilmiş miktardan daha fazlasını iş sahibinden talep edememektedir. İş sahibi indirim oranından önce bir ödeme yapmış ise yüklenici indirim beyanı tarafına ulaştığı andan itibaren aldığı fazla bedeli faizleriyle beraber iş sahibine geri verme borcu altına Kanun’un 478. maddesinde yer alan zamanaşımı ile girer. Kanun’un 477/3 maddesi gereğince teslim edilip eserin kullanımından sonra ortaya çıkan ve gizli ayıp olarak nitelendirilen ayıplar öğrenilir öğrenilmez yükleniciye bildirilmeli ve bu ayıplar nedeniyle indirilmesi gereken bedel, gizli ayıbın ortaya çıktığı tarihteki mahalli piyasa rayiçlerine göre hesaplanmalıdır.
c)Aşırı masraf gerektirmediği takdirde bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere ücretsiz onarılmasını isteme hakkı tanınmıştır. Onarım hakkının kullanılabilmesi için hakkaniyet gereği aşırı masraf gerektirmiyor olması zorunludur. İş sahibinin bedelsiz onarım seçimlik hakkını kullanmasına rağmen bu onarıma yüklenici tarafından katılınmazsa masraflar ve bedeli iş sahibine ait olmak üzere üçüncü kişilere tadilat ve onarım yaptırılabilir bu durumda iş sahibinin yükleniciden isteyebileceği bedel mahalli piyasa rayiçlerine göre hesaplanacak onarım bedelidir. İş sahibi yüklenici ile yaptığı anlaşma dışında kendi adına yükleniciyi denetlemek üzere müşavir firma ile sözleşme yapmış ise müşavir firma da açık ayıplar ve eksik işlerin giderim bedelinden yüklenici ile sorumlu tutulabilmektedir.
2. KAT MALİKLERİNİN TAZMİNAT İSTEME HAKLARI
Kanun’un madde 475/2’e göre seçimlik hakların dışında ayıpta yüklenicinin kusuru bulunması halinde ve bu ayıplı veya eksik ifadan dolayı iş sahibinin zararı doğmuşsa bu zararlara karşılık genel hükümlere göre iş sahiplerinin tazminat isteme hakkı da bulunmaktadır. Bu tazminatın genel hükümlerdeki hukuki dayanağı Kanun’un 112. maddesinde de düzenlenmiş olan giderim yükümlülüğü hükmüdür.
• Seçimlik Haklar ile Tazminat Hakkının Kullanılması
Ayıplı imalatın varlığı halinde kusur yükleniciye aitse yukarıda sayılmış olan üç seçimlik hakkın yanı sıra genel hükümlere göre yükleniciden uğranılan zararların tazminin istenmesi mümkündür. İstenebilecek tazminatlar, ayıp nedeniyle uğranılan kazanç kaybı, yeniden yapım bedeli, iş kaybı zararları gibi zararlardır. Tazminatın istenebilmesi için kanun koyucu bazı şartlar saymıştır bu şartları önemle belirtmek gerekmektedir.
a)İfa ayıplı olmalıdır
b)Süresi içerisinde yükleniciye ayıp ihbarında bulunulmalıdır
c)Yüklenicinin ayıplı ifada kusurlu olduğunun iş sahibince kanıtlanmış olması gerekmektedir.
İş sahibi tarafından, ayıp sonucu ortaya çıkan zarar kapsamında müspet zarar mı yoksa menfi zarar mı talep edebileceği kendisi tarafından kullanılan seçimlik hakka göre değişiklik göstermektedir. İş sahibinin ayıbının giderilmesini ya da bedelden indirim hakkını kullanmak istemesi halinde ayıp sonucu ortaya çıkan zarar olarak tazmin edilmesi gereken zarar, müspet zarardır. İş sahibinin sözleşmeden dönme seçimlik hakkını kullanması halinde ise iş sahibi ifayı reddetmiş olduğundan, ayıp sonucu ortaya çıkan zarar olarak menfi zararının tazmini talep edebilecektir. Önemle belirtilmelidir ki yüklenici tazminata konu olan kusurda sorumluluğu olmadığını ispat ederse tazminat ödemekten kurtulacaktır.
F. ORTAK ALANLARDAKİ EKSİKLİKLER HAKKINDA
Kat Mülkiyet Kanunu’nun (“KMK”) 2. maddesi ile ortak yer tanımı yapılmıştır. Hükme göre ortak yer; ana gayrimenkulün bağımsız ve ortak kullanıma açık yerleri olarak tanımlanmaktadır. Yargıtay kararları ışığında, kömürlük, umumi depo, kalorifer kazan alanı, merdiven korkuluğu ve asansör gibi imalatların gerçekleştirilmemesi ortak yerlerdeki eksikler olarak adlandırılmaktadır. Hâkim görüşe göre ortak yerlerdeki eksikliğin giderilmesi hususunda talepte bulunan kişi sadece arsa payı oranında eksikliğin giderilmesi talebinde bulunursa ortak alan eksiklerinin tamamen giderilmemesi söz konusu olacağı düşünülmektedir. Çözüm olarak sunulmaktadır ki iş sahibinin kendi bağımsız bölümünün eksiklikten etkilenmesi durumunda masrafların tamamını talep edebilmesidir.
Tüm bu açıklamaların yanı sıra ortak alanlardaki ayıplı ifa sebebiyle yaşanan eksikler sebebiyle iş sahiplerinin dava yoluna gidilmesi durumunda kimlerin dava açmaya haiz kişiler olduğu konusuna değinmek gerekmektedir. Öncelikle belirtmek gerekir ki ortak alanlardan doğan davaları ancak kat malikleri açabilmektedir.
Yargıtay 13.Hukuk Dairesi 21/12/2017 tarihli 2016/15471 Esas, 2017/13002 Karar numaralı kararına bakıldığında ilk derece mahkemesi tarafından “ortak alanlar ve bağımsız bölümlerdeki eksik ve ayıplı işlerle ilgili kat maliklerine yetki verilmiş olsa bile yönetim kurulu veya yöneticinin dava açma yetkisi yoktur. Bu tür davaların bizzat kat maliklerince açılması gerekir. Bu şekilde yönetici tarafından açılan davaya muvafakat vererek taraf teşkili sağlanması da mümkün değildir. Yöneticinin dava açma ehliyeti bulunmadığından aktif husumet davanın yokluğundan reddine karar verilmelidir.” şeklinde davanın reddine karar kılınırken Yargıtay ilgili numaralı kararıyla “ana gayrimenkulün yönetimi için atanan yönetici veya yönetim kurulunun kural olarak aktif ve pasif husumet ehliyetleri bulunmaktadır. Ancak bu ehliyetin kapsamı KMK’nın 35.maddesi uyarınca yönetim işlemlerine ilişkin temsil görevi ile ilgili olup, binadaki ortak bölümlerdeki ayıplı imalat ve eksik iş bedellerinin tahsiline ilişkin dava açma yetkisi bulunmamaktadır.” şeklinde hüküm kurduğu, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 16/12/2015 tarih ve 2014/18-165 E., 2015/2925 K. Sayılı kararına atıfta bulunduğu görülmektedir.
Bilinmekte yarar vardır ki genel Yargıtay görüşü yukarıda da değinildiği üzere kat maliklerinin yetki verdiği yönetici tarafından dava açılamayacağı yönündedir.
G. ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE AYIPLI İFA HALLERİNDE DURUM
Arsa sahibi arsa payı karşılığı yapım sözleşmesi gereği kendisine bırakılıp adına tescil edilen bağımsız bölümü üçüncü kişiye satarak tapuda pay devri yapmış olsa dahi, ayrıca arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden doğan haklarını yazılı temlik sözleşmesiyle devretmedikçe tapuda pay devri alacağın temliki sonucunu doğurmaz. Bu halde, taşınmazı Yüklenici’den değil de, arsa sahibinden devralan kişiler, aralarındaki hukuki ilişki sebebiyle Yüklenici’nin imalatları sebebiyle dahi olsa, aralarında husumet bulunmadığından direkt Yüklenici’nin ayıptan dolayı sorumluluğu yoluna gidemezler [Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 23.11.2006 gün 7468/6797 E/K, HGK'nın 26.03.2008 gün 2008/15-279 Esas, 2008/277 Karar sayılı ve Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 23.09.2008 gün 2017/5864 Esas, 2008/5551 Karar sayılı ilamları]. Kural olarak borç ilişkisi kimler arasında meydana gelmiş ve kurulmuş ise alacaklılık ve borçluluk sıfatları da bu kişilere ait olup bunun doğal sonucu olarak borçlu kime karşı ifa yükümlülüğü altına girmiş ise alacak ve ifa edilmeme halinde dava ve takip hakkı da o kişiye aittir.
Kural bu olmakla birlikte alacaklının sözleşmeden doğan haklarını üçüncü bir kişiye devretmesi mümkündür. Alacağın temliki alacağı devreden alacaklı ile devralan kişi arasında yapılacak yazılı bir sözleşme ile meydana gelir.
